실거주 아파트 선매수 후매도 실경험기에 대해서 공유할까 합니다. 때는 21년도 중반이었고, 부동산이 불타오를 때였습니다. 아래 포스팅으로 이런 것이 선매수 후매도이며, 나의 실수와 교훈 그리고 어떻게 난관을 헤쳐나갔는지 정리합니다. 지극히 개인적인 경험이며, 선매수 후매도로 고민 중이신 분들은 이 글을 읽고 도움이 되시길 바랍니다.
"선매수 후매도" 나도 모르게 해버린 실 경험기 및 아파트 매도 잘하는 법
목차
1. 이것이 선매수 후매도
2. 시나리오 및 매도 전략 (아파트 매도 잘하는 법)
3. 교훈
1. 이것이 선매수 후매도
1) 상급지 갈아타기 해볼까?
결혼당시 19년도에 구매하였던 첫 신혼집이 부동산 활황기(21년)를 거쳐 시세가 거의 분양가의 2배가 올랐고 이게 맞나 싶은 상황이 벌어졌었죠. 그렇게 되니 또 상급지 갈아타기를 해볼까라며 원하는 아파트단지의 부동산에 방문하게 됩니다. 로열동 로열층으로 집을 보여주니 입이 벌어지고, 귀신에 홀린 듯 당일 바로 계약을 해버리게 됩니다.
2) 내 집에 사랑에 빠지는 건 금물!
선매수 후매도의 전제조건. 내집이 팔려야 수월하게 갈아타기 매수한 집의 잔금을 치를 수 있겠죠. 내 집에 사랑에 빠지게 되어, 금방 팔릴 거라는 생각에, 나도 모르게 계약금을 보내고 만 나 자신을 발견하게 됩니다. 이것이 시작이고, 내가 한 짓(?) 이 바로 선매수 후매도 라는 걸 뒤늦게 알게 됩니다. 부동산을 잘 알지도 못하는 부린이가, 그 어렵다는 선매수 후매도를 하게 된 거죠.
3) 부동산 활황기
저금리 시대, 코로나로 인하여, 전 세계적으로 현금 유동성이 최대로 풀렸던 때였고, 이는 사람들의 투자수단으로 이어지게 되었죠. 주식은 물론 부동산을 비롯한 자산들이 하늘 무서운 줄 모르게 치솟았습니다. 나도 이런 파도를 맞고 좋은 시기에 집을 갈아타게 되겠구나 라는 저의 꽃 같은 생각이 이내 산산조각이 나버립니다. → 부동산 대출 규제
4) 부동산 규제(대출 규제)
연이은 정부의 규제 속에서도 부동산은 상승하였으니, 쉽게 생각하였으나 분위기가 급랭하는데 필요한 시간은 불과 한 달도 채 되지 않았습니다. 그때 결정타였던 정부의 대출 규제결정(은행에서 대출을 해주지 않음)은 무슨 공산당인가? 싶을 정도로 미웠습니다. 어찌 내가 살 때를 지켜보고 있었단 말인가? 거짓말 같이 내가 매수한 후에 부동산 열기는 서서히 식기 시작했었고, 여유 있게 잔금날짜까지 잡았다고 생각한 6개월이 이렇게 짧게 느껴질 정도로 속이 타들어 갔습니다.(강제다이어트) 규제 전 매주 주말마다 3팀씩 집을 보고 가던 우리 집은 파리만 날리게 됩니다. 아 이러다가 계약금을 포기해야 할 수도 있겠구나!!
2. 시나리오 및 매도 전략
1) 최악의 시나리오 계산
집이 팔리지 않는다면 어떻게 이 난관을 헤쳐나갈지 생각해 봅니다.
- 계약금 포기 → 최악의 시나리오
ex) 6억의 주택이면 계약금은 10%이므로 6천만 원 포기
- 일시적 2 주택 이용하여 기존 주택은 전세 낀 채로 갭투자자에게 매도 전략
1. 현재 집 전세 + 추가매수 집 전세
(둘 다 전세를 구한 후 추가매수 집 잔금 치르기 부족금액은 신용대출 + 사업자대출 / 실거주는 월세로)
→ 목돈은 덜 드나 월세로 실거주해야 하는 불안감
2. 현재 집 전세 + 추가매수 집 영끌 대출 후 실거주
(주담대 + 사업자대출까지)
→ 대출이 많음. DSR40% 꽉 채워도 부족하므로 사업자대출까지 손을 대야 하는 상황으로 매달 높은 원리금 상환 가능성 검토
무조건 팔아야겠다는 결론이 나오게 됩니다...(ㅋㅋ)
2) 부동산 매도 잘하는 법(★)
선매수를 했으니, 후매도를 해야 합니다. 후매도에 나의 온 기를 쏟아부어야 하는 시간.
- 모델하우스처럼 집을 정리한다.
- 멀리 있는 부동산도 마다하지 않고 매도 요청을 한다. (네이버 부동산에 인근 모든 부동산에 매물 내용을 상세히 문자로 돌리기)
- 부동산 매매 수수료(x1.5~2)를 많이 준다고 하고 매도 요청 한다.
- 단지 내에서 호가를 낮게 책정하여 올린다.(어? 고층인데 저층보다 싸네? 느끼도록)
3. 교훈
1) 언제든 매도 가능하니 희망을 잃지 말자
결국 막차에 매도 성공하게 됩니다. 자신 있게 매도 가능하겠다 생각했던 금액에는 많이 못 미치지만, 무조건 매도가 중요하였던 때였기에, 만족합니다. 결국 금액이 key라고 생각하며 싸게 느껴지면 시기가 좋지 않더라도 팔리게 되어있습니다. 일단 그리고 할 수 있는 것은 다해봅니다.(신발장에 가위 걸기...ㅋㅋㅋ)
2) 선매수 후매도는 절대 하지 말자!
저도 이런 경험을 하게 되면서 큰 교훈을 얻었습니다. 선매수 후매도는 절대 하지 맙시다!!! 하시면 자동으로 다이어트하게 될 거예요. 지금 이 글을 읽고 계시는 선매수 후매도 진행 중이신 분들 심적으로 많이 힘드시겠지만, 잘 정리되실 거예요 all is well. 다음에는 무조건 선매도 후매수!!!!
댓글