부동산 용어 중 가장 쉽게 볼 수 있고 또한 가장 중요하다 할 수 있는 단어 3종에 대해서 설명하고자 합니다. 바로 LTV, DTI, DSR이며, 대략 적인 의미는 많이들 아실 거라 생각하지만, 기억이 나지 않아 다시금 찾아보는 용어라고 할 수 있습니다. 부동산 구매에 있어 매우 중요한 지표로 볼 수 있으니, 확인하시고 공부하시길 바랍니다.
LTV, DTI, DSR 개념 정리 및 계산 방법
목차
1. LTV 뜻
2. DTI 뜻
3. DSR 뜻
4. 정리
1. LTV 뜻
: (Loan to Value Ratio) 주택담보대출비율
대출 신청자가 주택을 담보로 대출시, 적용하는 기준으로 해당 주택의 담보 가치 대비 대출 한도를 뜻합니다. 예를 들어, KB시세 3억짜리 주택에 대하여, LTV70%를 적용해봅시다.
<계산방법>
3억 x 0.7 = 2.1억
→ 최대치 대출 가능 한도가 2.1억으로 계산됩니다. 이것이 끝이 아니라, 개별 소득에 따라 DTI 및 DSR 검토 후 최종 대출 금액이 산정 되게 됩니다.
규제지역과 비규제지역, 보유주택 및 개별 상황에 따라 LTV기준은 달라지니 아래 표 참고 하시기 바랍니다.
| 구분 | 규제지역 | 비규제지억 |
| 생애최초 | LTV 80% | |
| 서민/실수요자 | LTV 70% | |
| 무주택자 | LTV 50% | LTV 70% |
| 1주택자 | ||
| 다주택자 | LTV 30% | LTV 60% |
2. DTI 뜻
: (Debt to income Ratio) 총부채상환비율
대출 신청자의 소득 대비 주택담보대출 원리금, 신용대출 등 다른 대출의 이자를 합한 금융 부채로 한도를 산정하고, 이를 통하여 대출 신청자의 상환 능력을 판단합니다. 이것 또한 예를 들어서 설명해보겠습니다. 대출 신청자가 연봉 6천만 원이며, DTI 40% 일 때, 얼마까지 대출이 가능할까?
<계산방법>
6천 x 0.4 = 2.4천
→ 연간 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자 상환액이 2.4천만 원을 넘으면 안 된다는 뜻입니다.
이는 결국 DTI가 높으면 높을수록 대출을 많이 실행할 수 있다는 의미입니다. 또한 상환기간을 길게 설정하면, 연간 상환금액이 작아지므로, 더 많은 금액을 빌릴 수 있습니다. 많은 대출을 계획하신다면, 상환기간을 최대로 늘려서 실행하시기 바랍니다.
3. DSR 뜻
: (Debt Service Ratio) 총부채원리금상환비율
대출 신청자의 소득 대비, 전체 금융 부채의 원리금 상환 비율을 뜻하며, DTI와 비슷하지만 DSR이 조금 더 가혹한 규제라고 보시면 되겠습니다. DTI는 주택담보대출 외 기타 대출 상환액은 이자만 보지만, DSR의 경우 모든 부채의 원리금을 계산합니다. 총 원리금 상환액이 연소득의 일정 비율을 넘지 않도록 규제하는 것을 목적으로 두고 있습니다.
<계산방법>
6천 x 0.4 = 2.4천
→ 모든 부채의 원리금 상환액이 2.4천만 원을 넘으면 안 된다는 뜻입니다.
보통 DSR 기준은 은행권 40%, 비은행권은 50%로 되어있으며, 결국 본인의 소득에 따라 대출금액의 상한선은 어느 정도 정해져 있다고 보면 되겠습니다. DSR기준이 타이트하기 때문에 40%를 꽉 채운 다하더라도, LTV 70~80%를 다 못 채울 수 있는 상황이 빈번하게 발생합니다.
4. 정리
- LTV (Loan to Value Ratio) 주택담보대출비율 : 담보 가치 대비 최대 대출 가능 한도
- DTI (Debt to income Ratio) 총부채상환비율 : 소득 대비 금융 부채(주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자를 더한 상환액) 비율
- DSR (Debt Service Ratio) 총부채원리금상환비율 : 소득 대비 금융 부채(총부채 원리금 상환액) 비율
이 3가지 조건을 통하여, 대출 심사과정에서 신청자의 신용도 및 금액 상한선을 결정짓게 됩니다. 또한, 이는 부동산 구매 결정에 있어서 매우 중요한 기준이니, 알고 계시는 것이 중요할 것입니다.
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